Wer kann Immobilien kaufen?
In Ungarn können neben ungarischen auch ausländische natürliche und juristische Personen (z. B. Unternehmen) Immobilien erwerben. Staatsangehörige der EU-Mitgliedstaaten, der EWR-Länder (Norwegen, Liechtenstein, Island) und der Schweiz sowie Doppelstaatsangehörige können ohne Sondergenehmigung Eigentum erwerben. Staatsangehörige anderer Länder (so genannter Drittstaaten) benötigen jedoch eine Sondergenehmigung von einer Regierungsstelle.
Wer kann beim Immobilienerwerb verfahren?
Grundsätzlich kann ein Rechtsanwalt oder ein Notar beim Verkauf von Immobilien tätig werden, da der Vertrag in einer privaten, von einem Rechtsanwalt gegengezeichneten Urkunde oder in einer notariellen Urkunde abgefasst werden muss. In den meisten Fällen werden Immobilienverkäufe von Rechtsanwälten abgewickelt, da diese in der Regel flexibler sind, um die Vertragsbedingungen auf die Interessen der Parteien abzustimmen, eine umfassende Rechtsberatung anbieten können und in der Regel zu günstigeren Bedingungen arbeiten.
Wie sieht der Prozess des Immobilienkaufs aus?
Immobilien werden in Ungarn von den Grundbuchämtern registriert. Der von den Parteien unterzeichnete und von einem Rechtsanwalt gegengezeichnete oder von einem Notar beglaubigte Immobilienkaufvertrag muss dem Grundbuchamt vorgelegt werden, das den Eigentumswechsel innerhalb von 30 Tagen eintragen wird. In dringenden Fällen kann gegen eine zusätzliche Gebühr ein schnelleres Verfahren beantragt werden. Im letzteren Fall registrieren die Grundbuchämter die Eigentumsänderung erfahrungsgemäß innerhalb von 1-3 Arbeitstagen.
Das Grundbuchverfahren ist immer noch papierbasiert, aber auch dies wird sich voraussichtlich im Jahr 2024 deutlich ändern, wenn das elektronische Grundbuchverfahren wie geplant eingeführt wird.
Wichtig ist auch, dass der Verkäufer und der Käufer bei der Vertragsunterzeichnung nicht gleichzeitig in der Anwaltskanzlei anwesend sein müssen. Es ist sogar nicht einmal erforderlich, persönlich anwesend zu sein, da der Vertrag auch per Videoanruf unterzeichnet werden kann, was bei Unterzeichnungen im Ausland üblich ist.
Wie können die Interessen des Verkäufers und des Käufers gewahrt werden?
Wenn Verkäufer und Käufer ein langes Zahlungsziel vereinbaren oder der Käufer ein Bankdarlehen aufnimmt oder aus anderen Gründen, gibt es natürlich auch die Möglichkeit eines Verkaufs unter Eigentumsvorbehalt (das Eigentum des Verkäufers kann bis zur vollständigen Zahlung des Kaufpreises vorbehalten werden) oder die Parteien können beim Grundbuchamt beantragen, den vorgelegten Vertrag und den Antrag auf Eintragung des Eigentums erst dann zu bearbeiten, wenn der vollständige Kaufpreis gezahlt und die so genannte Eintragungsbewilligung des Verkäufers beim Grundbuchamt eingereicht worden ist (dies wird als "Aussetzung des Verfahrens" bezeichnet). Die letztere Option ist in der Regel die häufigere zwischen dem Verkauf mit Eigentumsvorbehalt und der Aussetzung des Verfahrens. Beide Optionen sind rechtlich sicher.
Mit den oben genannten rechtlichen Lösungen kann der Verkäufer auch sicher sein, dass der Käufer das Eigentum erst dann erwirbt, wenn der Verkäufer den vollständigen Kaufpreis erhalten hat, und der Käufer kann auch sicher sein, dass der Verkäufer die Immobilie zwischen dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und dem Zeitpunkt der Zahlung des Kaufpreises nicht an jemand anderen verkauft (das Interesse des Käufers wird dadurch geschützt, dass der verfahrende Rechtsanwalt den abgeschlossenen Vertrag beim Grundbuchamt einreicht, das Grundbuchamt das anhängige Verfahren auf den Grundbuchauszug vermerkt und der Käufer erst dann den Verkäufer bezahlt).
Welche Bedeutung hat der Grundbuchauszug?
Vor dem Kauf ist es ratsam (und für Rechtsanwälte obligatorisch), den Grundbuchauszug der Immobilie einzuholen. Dies ist einfach, kann elektronisch heruntergeladen werden und enthält aktuelle Angaben zur Immobilie, Angaben zum Eigentümer, zu den Lasten der Immobilie und Angaben zu etwaigen anhängigen Grundbuchverfahren in Bezug auf die Immobilie. Bevor der Käufer einen Vorvertrag, eine Absichtserklärung usw. unterzeichnet oder Geld an den Verkäufer oder Makler überweist, ist es sehr empfehlenswert, den Grundbuchauszug der Immobilie einzuholen. Ein Rechtsanwalt kann sogar in dieser Phase helfen, und viele spätere Unannehmlichkeiten und Überraschungen können dadurch vermieden werden.
Die obigen Ausführungen sind natürlich eine sehr vereinfachte Beschreibung des Immobilienkaufsprozesses und der wichtigsten Grundlagen und gelten für den Kauf von Wohn- oder Gewerbeimmobilien (der Kauf von landwirtschaftlichen Grundstücken ist etwas komplizierter). In jedem Fall ist es empfehlenswert, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren, bevor Sie jegliche Dokumente unterzeichnen oder einen Geldbetrag überweisen.
Dr. Hizsák Tamás
Rechtsanwalt
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